Cláusula Resolutiva instituída na escritura pública em favor dos intervenientes cedentes 

A cláusula resolutiva encontra-se presente nos artigos 474 e seguintes do Código Civil. Resumidamente, pode ser entendida como uma condição, que quando estabelecida nos negócios jurídicos, possibilita que esse negócio seja desfeito, caso o preço não seja integralmente satisfeito.

A falta de pagamento das prestações gera para o credor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou resolver o contrato, ficando a seu critério a escolha do que melhor convém Assim, uma vez estipulada, a cláusula resolutiva acarreta na venda em prestações fracionadas do preço, a possibilidade de resolução contratual, por descumprimento do contrato.

Nas escrituras, há a menção ao pagamento do preço em cheques ou notas promissórias descrevendo a cláusula resolutiva para gravar na matrícula do respectivo imóvel devendo estar expressa na escritura para viabilizar o desfazimento do negócio. Portanto, sem menção a esta cláusula, o credor/vendedor não poderá desfazer o negócio, restando-lhe apenas a opção de cobrar a prestação atrasada.

Embora sabido que com o registro opera-se a transferência do domínio, existem outros efeitos advindos deste ato que não somente tal transmissão, do que possível, portanto, o registro de compra e venda sob condição suspensiva, sobrevindo o evento, passa a ter caráter constitutivo, mediante averbação de que esse evento ocorreu (Serpa Lopes citado por Ademar Fioranelli).

O direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, via de regra, extingue-se. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros.

Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor. A cláusula resolutiva transforma a propriedade em resolúvel, devendo ser mencionada no próprio teor do registro da transação. Por isso, é por seu intermédio que a propriedade é adquirida, o que, no entanto, ocorre sem eficácia imediata, pois, somente com a quitação, passará a integrar plenamente a propriedade do adquirente.

Dessa forma, presente a cláusula resolutiva expressa, e não se verificando o pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito.

Questão polêmica diz respeito ao impedimento ou não para a alienação do imóvel cuja matrícula conste o registro da cláusula resolutiva. A compra e venda na qual exista a imposição de cláusula resolutiva transforma-se em compra e venda condicional, atribuindo à propriedade um caráter de “propriedade resolúvel”.

O art. 1.359 do Código Civil dispõe que, resolvida a propriedade pelo implemento da condição, se entendem resolvidos, também, todos os direitos reais concedidos na sua pendência. Em virtude disso, há entendimento pelo qual nada obsta que o imóvel adquirido com cláusula resolutiva seja alienado a terceiros mesmo sem a averbação do seu cumprimento ou da quitação do preço, devendo, neste caso, constar expressamente na escritura a ciência do adquirente com a existência da cláusula resolutiva.

Desta feita, estando às partes cientes e concordes destas condições expressamente na escritura pública, acredita-se que não há razão para impedimentos. No entanto, cumpre esclarecer a existência de decisões no sentido contrário, ou seja, sustentando que a cláusula resolutiva gera a indisponibilidade do imóvel e, assim, por consequência a necessidade do cumprimento dessa cláusula, com o seu cancelamento, para que somente então seja autorizada a transmissão do imóvel. (Processo CG 2009/73961 e Processo CG 40.933/2009 da CGJSP).

De qualquer forma, havendo cláusula resolutiva em uma compra e venda registrada, apenas deve ser aceita nova alienação para registro se o adquirente expressamente declarar seu conhecimento sobre a existência dessa cláusula.

Para o cancelamento da cláusula resolutiva, o interessado deverá apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo credor com firma reconhecida, ou apresentar as notas promissórias resgatadas juntamente com o requerimento de cancelamento.

Se o devedor não possuir a quitação ou as notas promissórias para apresentação junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, será necessário que se faça prova em juízo, dos pagamentos efetuados ao credor e da quitação do preço especificado na escritura pública, requerendo-se o cancelamento da cláusula. Neste caso, o Juiz expedirá mandado de cancelamento que será posteriormente averbado na matrícula do imóvel.

Entendido todos os procedimentos da cláusula resolutiva, e acreditando ser uma relação jurídica entre credores e devedores, poderá ser instituída a cláusula resolutiva em favor dos intervenientes cedentes? Neste sentido, indaga-se: os intervenientes detém o direito de recebimento do preço igualmente expresso na escritura pública?

Os artigos 474 e 475 do atual Código Civil na parte destinada a tratar da cláusula expressa, não titula as partes contratantes como “vendedores e compradores”, “credores e devedores”, sendo assim, pode-se atribuir a cláusula resolutiva a qualquer pessoa jurídica ou física que detenha o conhecimento e concordância da presença da cláusula e sua participação do negócio jurídico.

O vínculo negocial entre as partes, bem como a autonomia da vontade , se faz existente tendo em vista o dever de comparecimento e a concordância de todos os envolvidos na elaboração da escritura pública.

Ainda que não exista condição expressa nas leis vigentes no Brasil, a determinação das cláusulas resolutivas com pagamentos para terceiros, pode ser utilizada por analogia às alienações fiduciárias, cláusulas de reversão e outras que autorizam a participação de terceiros nos atos compreendidos entre “vendedores e compradores” com imóveis em garantia.

O princípio utilizado nas escrituras públicas é o da economia processual, somado a segurança jurídica entre as partes, uma vez que não se faz obrigatória a formalização da confissão ou cessão de dívida, ficando as partes autorizadas a usar todo e qualquer recurso existente em nosso ordenamento jurídico para sua proteção, como a cláusula resolutiva expressa, ressaltando que a escritura não descaracterizará nenhum princípio do Registro de Imóveis pressupondo a transferência do crédito com garantia real.

Assim, pode-se afirmar, com segurança, que é permitido seu uso pelas partes nas escrituras de compra e venda de bem imóvel com supedâneo nos artigos 121, 122, 127, 128, 130, 474 e 475 do novo Código Civil, pactuando-se que a venda fica desfeita se o adquirente não pagar o preço, uma vez que tal cláusula não é contrária à lei, nem à ordem pública e nem aos bons costumes, como também não está proibida a sua utilização para com terceiros, intervenientes que participam na compra e venda de imóvel, por qualquer dispositivo legal desse novo Código.

A condição para o interveniente receber o preço é valida, pois o vendedor está fazendo a indicação, e se o mesmo não receber o preço, o negócio realizado pelas partes ficará desfeito de pleno direito, e, de conseqüência, resolvem-se também todos os direitos reais concedidos na pendência da condição resolutiva, de modo que esse antigo proprietário, em cujo favor se opera a resolução mesmo que o pagamento seja à terceiros, "pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha", na expressa dicção do artigo 1.359 do novo Código.

Observa-se que o princípio da continuidade registraria não foi violado, pois todas as partes devem comparecer na escritura pública concordando, assinando, e ratificando o ato e a existência da condição resolutiva expressa. A presença destes elementos indica o respeito a liberdade entre as partes, boa-fé e efetividade.

Ademais, a cláusula não deixa de beneficiar os vendedores e compradores, porque continuam amparados pelos efeitos dos artigos do Código Civil, ou seja, mesmo que o pagamento seja feito ao interveniente, estando todas as partes cientes deste fato, o não pagamento implica no desfazimento da transação de pleno direito.

Como bem salienta Maria do Carmo de Rezende Campos Couto na Coleção de Cadernos do IRIB, Volume 1, Compra e Venda: “Condição ou cláusula resolutiva é uma condição que, enquanto não se verificar, o negocio jurídico vigorará. Ou seja, o direito pode ser exercido desde o momento da sua constituição, mas uma vez verificada a condição, o direito extingue-se. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negocio vigora desde o inicio, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode ser vendido para terceiros. Contudo, se o evento futuro ocorrer, os registros das alienações serão cancelados, restaurando-se a situação anterior, em nome do primitivo vendedor.”  (grifos próprios).

                Por fim, a função do interveniente na escritura pública conforme bem salienta o Dr. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, em seu livro: Novo Curso de Direito Processual Civil. 3ª ed. v. I. São Paulo: Saraiva, 2006: “é aquele que intervém em causa alheia, ou seja, é o terceiro que interfere na lide, quer como parte, quer como terceiro. Ele visa assistir uma das partes por ter interesse que a sentença seja favorável a esta” com fundamento nos artigos 215, § 1º, II e IV do Código Civil e 16, 99, I e II e 109 do Código de Processo Civil. Portanto, o interveniente poderá participar da relação jurídica entre as partes de uma escritura pública, aceitando e assumindo, cláusulas e condições.

WENDELL JONES FIORAVANTE SALOMÃO
Escrevente do 5º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Autor de artigos. Ministro de aulas e palestras.
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