DA QUALIFICAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO – COMPRA E VENDA E PERMUTA E SUA REPERCUSSÃO NA COTAÇÃO DOS SERVIÇOS EXTRAJUDICIAIS

 

Daniel Rubens Valério de Barros

Oficial de Registro Civil e Notas de Desterro do Melo /MG

 

1. Introdução.
2. Do contrato de compra e venda e do contrato de permuta
3. Forma de cotação – Tabelionato de Notas
4. Conclusão
5. Referências Bibliográficas

 

1. Introdução:

De suma importância a necessidade da qualificação exímia do negócio jurídico entabulado pelas partes, mediante a atuação do profissional de Direito titular das Serventias Extrajudiciais, constituidora, portanto, do objeto da função notarial.[1]

Cumpre destacar que as Serventias Extrajudiciais são ocupadas por delegatários do serviço público, aprovados em concurso de provas e títulos (art. 236, CR/88), profissionais do Direito ao qual a lei outorga a fé pública e atribuído o exercício da atividade notarial e de registro.(art. 3º, lei 8.935/97)

Aliás, a qualificação precisa do negócio jurídico é o mister dessa função, com repercussões em vários campos do Direito, como o Direito Civil e Tributário, além de refletir na forma de cotação dos emolumentos[2].

Tem-se, ainda, que correta qualificação do negócio e o lançamento dos valores envolvidos, do modo de realização e meio e forma de pagamento afastará suspeita da participação do usuários dos serviços (clientes) nas atividades de lavagem de dinheiro e do terrorismo, nos moldes do Provimento 88/2020, CNJ[3].

Nesse campo, ganha protagonismo a função do tabelião, ao qual incumbe formalizar juridicamente a vontade das partes e intervir nos negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal, autorizando a redação ou mesmo – o que mais se verifica – redigindo os instrumentos adequados dessa formalização de vontades.(art. 6º, lei 8.935/97)

Ademais, na própria lei dos notários (lei 8.935/97) tem-se que compete, com exclusividade, ao tabelião de notas lavrar escrituras públicas (art. 7º, inc. I), disposição que mantém diálogo constante com o artigo 188, do Código Civil[4] e que encontra eco no Código de Normas das Serventias Extrajudiciais de Minas Gerais – artigo 7º e 8º. (Provimento 093/2020).

E mais, por expressa dicção legal (art.1º), os Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. (negritou-se)

Vale dizer, ainda, que o regime de responsabilidade do tabelião de notas é atrelado à necessidade de comprovação da culpa, com responsabilidade subjetiva, devidamente estampada no artigo 22, da Lei 8.935/97. Além disso, convive com a responsabilidade penal e administrativa, de forma independente, com apuração, nesse último caso, de falhas técnicas na atuação do tabelião, vocacionadas, portanto, a apurar o descumprimento dos deveres e das obrigações funcionais, com aplicação das penas legalmente previstas[5].

Atualmente, se verifica, com muito mais razão, a necessidade de distinção dos institutos em tela, notadamente pela forçosa atuação do tabelião de notas na recém inserção de sua figura nas atividades de prevenção à lavagem de dinheiro e do terrorismo, o que se deu, efetivamente, através do Provimento 88/2019 – CNJ, que se aproxima de um ano de vigência.

De acordo com o referido Provimento, compete ao tabelião avaliar a existência de suspeição nas operações ou propostas de operações de seus clientes, com especial atenção àquelas que, com base nos valores, condições financeiras das partes, forma de realização ou mesmo falta de fundamento econômico ou legal possam configurar indícios dos crimes de lavagem de dinheiro ou mesmo do financiamento de práticas terroristas.[6]

Além disso, compete ao tabelião realizar diligências para obtenção de informações sobre o propósito e natureza da relação de negócios e a identificação de operações ou propostas de operações suspeitas. (art. 7º)

Talvez como nunca antes, o tabelião seja obrigado a adentrar com tamanha verticalidade na interpretação da vontade das partes e na investigação dos elementos do negócio jurídico entabulado, com preocupação – não só sua, como também das partes envolvidas na demonstração da licitude da operação e da origem lícita (e compatível) de sua riqueza com o vulto do negócio realizado.

Daí se descortinam, com muito mais frequência, a existência da entrega de bens de toda ordem (carros, motos, imóveis, semoventes, etc) de maneira exclusiva ou conjuntamente com o preço pago pela aquisição da coisa imóvel no negócio jurídico realizado entre as partes.

Logo, cada vez mais se depara com a necessidade de diferenciação entre os contratos de compra e venda e permuta, com ou sem torna[7]. O que exige do desse profissional do front cada vez mais preparo técnico.

Como preleciona RODRIGUES (2016), ao tratar o princípio da técnica da função notarial:

Assim, a função desempenhada pelo notário exige o emprego da técnica jurídica, que implica no estudo de meios da realização prática direito, desdobramento lógico e natural da condição de profissional do direito, aliado ao caráter jurídico que permeia essa função. E, como profissional do direito especializado na arte da documentação jurídica, compete ao notário o domínio da técnica notarial a fim de que, correta e adequadamente, instrumentalize o negócio jurídico por ele qualificado, após ter prestado a devida assessoria jurídica às partes.”[8]

Salienta-se, por oportuno, que cada vez mais ganha corpo a atuação do tabelião de notas, conectado com diversos órgãos e com fonte confiável e elementar de informações sobre o tráfego imobiliário e suas inúmeras repercussões, seja no campo civil ou tributário[9] e de interesse no combate à lavagem de dinheiro e ao terrorismo, como visto.

Nessa toada, portanto, há de se enfrentar as características dos negócios jurídicos em tela, apresentando suas principais diferenças e suas repercussões no cenário das Serventias Extrajudiciais. É o que passa a expor.

2. Do Contrato de Compra e Venda e da Permuta

Primeiramente, tem-se que a escritura pública é o instrumento notarial dotado de fé pública e força probante plena, na qual se aperfeiçoam os negócios jurídicos para os quais os participantes devam ou queiram dar forma legal. Denomina-se, pois, a escritura “com conteúdo financeiro” aquela cujo objeto tenha repercussão econômica central e imediata, materializando um negócio jurídico com repercussão econômica. (art. 182, Código de Normas Mineiro).

Nesse panorama, exsurge como protagonista o negócio jurídico de compra e venda, através do qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa a outrem, que fica obrigado, por sua vez, a pagar-lhe o preço em dinheiro. (art. 481, CC)[10].

Pela redação do dispositivo legal, poder-se-ia concluir que a entrega de bem diverso de dinheiro como contraprestação à aquisição de bem imóvel (objeto central do Tabelionato de Notas – quando lhe exija tal forma a lei) desfiguraria o negócio jurídico em tela, transformando em permuta.

Veja-se: a compra é venda traduz-se numa obrigação de transferir a coisa a outrem mediante pagamento do preço (em dinheiro).

Por sua vez, a permuta (ou escambo) desenha-se como a relação transacional pela qual cada uma das partes se obriga a entregar um bem para receber outro, que será entregue pela contraparte, sem envolver moeda (dinheiro) como objeto. Ao revés da compra e venda, na permuta, não há o elemento preço.

Esse último possui regramento tímido no Código Civil pátrio, com um único artigo, que contém norma remissiva às regras da própria compra e venda. (art. 533).

Não se pode olvidar, porém, a existência do negócio jurídico da permuta com objetos que possuem valores diferentes, o que pode dar ensejo à complementação em pecúnia, chamada de saldo ou torna[11].

Pois bem.

A natureza jurídica do contrato de compra e venda evidencia seus elementos constitutivos, a saber: consentimento, a coisa e o preço. O elemento que nos interesse no presente estudo é justamente o preço, que é signo distintivo entre esse contrato e a permuta.

Como bem salientam Christiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald: Nesse negócio de compra e venda, o alienante recebe do comprador um determinado valor pecuniário (dinheiro) para promover a transferência da coisa que lhe serve de objeto (relação obrigacional). A referida soma que corresponde ao pagamento pela coisa é denominado preço. O preço é, pois, a remuneração do contrato. (destaque nosso)[12]

O preço deve ser determinado pelo seu valor nominal e deve ser quitado em moeda corrente, nos termos do artigo 315, CC/02. O preço deve, ainda, ser certo e determinado (ou ao menos determinável – art. 481 c/c art. 489 e 122, Código Civil), sendo nulo se celebrado sem sua existência.

Entrementes, é de se questionar como ficam aqueles contratos nomeados como compra e venda, mas que em seu bojo, além da entrega do preço (certo e determinado) carregam como forma de pagamento outros bens, verbi gratia veículos, para o adimplemento de todo o valor devido na operação?

Seria possível se estabelecer um contrato de compra e venda nesses moldes ou isso desnaturaria o contrato, convolando-o no contrato de permuta? Haveria, pois, um limite quantitativo de pecúnia para se aperfeiçoar uma compra e venda? Bastaria um bem sequer – de valor ínfimo – para se completar o “preço” devido para se ter uma permuta ou haveria de se ter um percentual superior a fração de 50% (cinquenta por cento) pagos em bens?[13]

É o que se passa a explorar.

A maioria da doutrina brasileira se sustenta no critério meramente quantitativo para se auferir se está se tratando de uma permuta ou de uma compra e venda. De modo que se houver torna ou saldo cujo preço pago seja maior do que o valor da coisa dada em troca pelo permutante, ter-se-á uma compra e venda.[14]

Nessa linha de ideias, o IRIB – Instituto de Registro Imobiliário do Brasil tem o seguinte entendimento[15]:

Se parte do pagamento for feita em dinheiro e parte em coisa diversa, como um automóvel, o negócio continuará sendo compra e venda, desde que o pagamento principal, de maior valor (mais da metade do preço) seja em dinheiro, ou valor fiduciário equivalente (cheque, NP etc.). Se o pagamento for uma prestação de serviço, a doutrina entende que isso desfigura a compra e venda e passa a ser um contrato inominado.

– negritou –se –

Embora existam vozes doutrinárias em sentido contrário, a solução que nos apresenta como mais acertada é a que leva em conta a vontade das partes como determinante no enquadramento correto do negócio jurídico, seja permuta ou compra e venda, sendo despicienda a quantidade de moeda entregue na transação (muito embora seja um elemento lateral para a distinção).

Não se pode descartar, todavia, a especial atenção ao negócio jurídico em tela quanto à repercussão tributária diversa da compra e venda.

Nesse diapasão, na permuta, conforme moldura constitucional, haverá a incidência do ITBI, diante da ocorrência do fato gerador de transmissão onerosa e inter vivos (a qualquer título) de bens imóveis[16]. Tal tributo, de competência municipal, poderá[17] ser instituído e cobrado por esse ente federado (in casu, da situação de cada imóvel), devendo, portanto, estabelecer os respectivos elementos como o fato gerador, a base de cálculo[18], alíquota e o sujeito passivo da relação jurídico-tributária, atrelado, por evidente, à moldura constitucional e aos ditames do CTN.

Desta feita, deverá o tabelião observar a legislação municipal sobre o tema – e realizar a efetiva fiscalização sobre os impostos incidentes, art. 19, inc. XI, do Provimento nº 093/2020.

À mingua de exemplos, tem-se a legislação municipal de Belo Horizonte /MG, quanto à matéria – Lei 5492/1988 e Decreto 17.026/2018[19], com a seguinte normatização, respectivamente[20]:

Art. 2º – O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos” – ITBI – tem como fato gerador;

 I – A transmissão onerosa, a qualquer título, da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, por natureza ou acessão física, situados no território do Município.

…

 2º – O disposto neste artigo abrange os seguintes atos e contratos onerosos:

…

 VIII – permuta de bens imóveis e dos direitos a eles relativos;

A seguir, estabelece a citada lei municipal:

Art. 6º – Contribuinte do imposto é:

 II – Na permuta, cada um dos permutantes.

 

Quanto a esse tema, vale conferir, ainda, o entendimento do e. Tribunal de Justiça de Minas Gerais – TJMG, quanto à base de cálculo na modalidade de “permuta no local”, que cinge-se ao valor venal do imóvel permutado (correspondente fração) e não o importe das unidades a serem construídas, em homenagem às súmulas 110 e 470, STF[21].

Ademais, haverá repercussão tributária diversa entre da renda, receita ou faturamento advindo da compra e venda e a permuta (sem torna – na qual é inexistente, diante da mera troca de ativos) ou mesmo na extrema redução da base de cálculo, pela operação centrada apenas e tão somente no valor da torna.[22]

Com efeito, a vontade é elemento decisivo para a distinção de uma compra e venda ou permuta, devendo ser obtemperada com as circunstâncias na qual se aperfeiçoou o negócio jurídico, para que se tenha uma perfeita leitura pelo tabelião do efetivo negócio realizado e, assim, poder realizar a confecção do instrumento notarial adequado.

Para tanto, o tabelião deve lançar mão – além da identificação da vontade das partes, da colheita de elementos objetivos como a identificação do negócio jurídico – que perpassa pela qualidade das partes, os valores envolvidos, assim como o valor do preço pago em moeda – que muito longe de ser preponderante ou decisivo na qualificação, é também um critério de apoio.

Não se pode, ainda, deixar de perceber a boa – fé das partes e os usos do lugar de realização dos negócios jurídicos[23].

Ora, não se pode tolher a característica de compra e venda de um negócio jurídico, por exemplo, que envolve como objeto um apartamento avaliado em R$ 1 milhão de reais, adquirido diretamente de uma construtora / incorporadora / imobiliária, pelo importe de R$ 400 mil reais em espécie e outros R$ 600.000,00 (seiscentos mil) mediante a entrega de um automóvel e um lote de terras em área urbana.

Trata-se, pois, de negócio de compra e venda comum na atualidade, não se podendo concluir que as partes – sobretudo na posição de construtores/incorporadores/imobiliárias vão ao mercado objetivando permutar bens, mas sim alienar os de seu domínio, recebendo o preço respectivo.

Todavia, é indene de dúvidas que se celebra um contrato de permuta naquele caso denominado pela doutrina, de forma esclarecedora, de “permuta no local”, nos moldes do artigo 39, da Lei 4.591/94[24].

Pode-se afirmar que, de regra, o pagamento devido pelo negócio, via complemento de outros bens é um fenômeno mercadológico e acidental e assim deve ser traduzido no instrumento adequado.

Interpretação contrária, como será visto a seguir, trará alto custo ao negócio, diante da forma de cobrança dos emolumentos determinada para a permuta e, certamente, trará um gargalo ao tráfego imobiliário, desinteressante para toda a cadeia subjetiva negocial: partes contratantes, fazenda municipal e tabelião, vindo a repercutir, certamente, em todos aqueles que se relacionam direta e indiretamente nesse nicho de mercado.

Evidente, pois, que há apenas um negócio jurídico de compra e venda, posto que a complementação deu-se pela entrega dos bens em tela (de natureza diversa inclusive), não havendo nenhuma vontade das partes (sobretudo daqueles entes), em efetivar a troca de um imóvel por um bem estranho ao seu objeto social, que é vocacionado à compra e venda de bens imóveis.

Salta aos olhos que os bens dados em complemento serão vocacionados à ulterior venda, não residindo neles, a priori, qualquer interesse na troca por imóvel componente de seu acervo patrimonial. Ora, tais bens só são aceitos como complementação do valor porque despertam maior apelo negocial (liquidez) ao vendedor e serão, por certo, transmutados em pecúnia na primeira oportunidade.

Mesmo raciocínio se aplica hodiernamente com a venda de automóveis zero quilômetro (bem móveis), cuja compra e venda também conta, na prática, com a entrega de veículos usados para o complemento do preço devido. Ninguém, pois, nega sua natureza de compra e venda ou ousa dizer que a montadora/concessionária de veículos se vocaciona a permuta de automóveis no mercado.

Noutro giro, ter-se-á a permuta na situação na qual duas pessoas naturais desejam acomodar-se em áreas diferentes de um município, estado ou mesmo do país (por conta de questões profissionais ou familiares) e por essa razão decidem (com vontade livre e consciente) realizar a permuta de seus imóveis urbanos. Ora, nesse caso, ainda que se verifique a existência de valores diversos para os imóveis e com existência de uma substancial torna, não se poderá negar a esse negócio a condição de escambo.

Tem-se mais.

No mesmo caso acima tratado, se de um lado na compra e venda as despesas com escritura são imputadas, de regra, ao comprador – algo que é sistematicamente aplicado no mercado imobiliário (art. 490, CC) no caso de permuta se presume o rateio das despesas de forma equivalente (art. 533, inc. I, CC) – o que, em situações normais, não deseja o vendedor.

Além disso, a permuta constitui-se como contrato bilateral e oneroso na qual as partes se comprometem a entregar bens (diversos de dinheiro) reciprocamente para a consecução do negócio.

Nesse diapasão, não sendo entregue um dos bens objeto do contrato de permuta, caberá à outra parte a tutela específica para que essa se aperfeiçoe. Essa é a pretensão central que reside na permuta.

Noutro giro, a tutela específica não é o escopo do alienante na compra e venda, posto que o que sempre lhe interessou foi o recebimento do preço, sendo secundária e complementar o pagamento via bens diversos de pecúnia.

Outra distinção repousa na impossibilidade do permutante requerer abatimento do preço no caso de vícios redibitórios (art. 422) – até porque preço não existe na permuta. Não pode também requerer, por conta da ocorrência da evicção, a restituição do preço, sendo certo que a pretensão repousará, portanto, na devolução do bem que fora entregue em prol da contraparte. (art. 447/457, CC)

Se de um lado, portanto, as qualidades e características do bem são preponderantes na permuta, na compra e venda, quando entregue com caráter complementar ao valor devido, valem muito menos se puder o credor receber o preço.

Portanto, é descabível interpretar que uma construtora, por exemplo, desejaria, rescindir o negócio jurídico de compra e venda de dado imóvel de sua propriedade porque o veículo entregue apresentou vício redibitório ou sofrera a evicção – porque troca não há. Certamente, noutro norte, assentará sua pretensão no recebimento do preço devido pela coisa vendida.

Data maxima venia, qualquer apoio único e exclusivo no critério meramente quantitativo é fragilíssimo.

Veja-se, por oportuno, as lições de LOUREIRO (2017), p.796:

A troca difere da compra e venda na forma de pagamento. Naquela o pagamento é feito em outra coisa (rem pro re); nesta, o pagamento é feito em dinheiro (rem pro pretio). Com efeito, a permuta é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a dar uma coisa para haver outra. Pode ocorrer, entretanto, pagamento em dinheiro sem desnaturar a permuta, desde que represente a parte minoritária do valor. Assim, por exemplo, pode ocorrer a permuta de um veículo de maior valor com outro mais barato, pagando o dono deste bem a diferença em dinheiro.

– negritou-se –

Em que pese o brilhantismo do doutrinador, se ousa questionar quanto seria uma parte minoritária do valor? Porque, de fato, em exemplo extremado o percentual de 49,999% (quarenta e nove inteiros e noventa e nove milésimos por cento) representa parte minoritária do valor e não por isso apenas, o querer dos contratantes deve-se traduzir em permuta.

Na mesma ótica de ideias não se pode traduzir de imediato como permuta a entrega de ½ do valor em espécie e outra metade, em complemento, com um apartamento, para a aquisição de “imóvel na planta”, diretamente da construtora/incorporadora.

Não se pode olvidar, ainda, que o Código Civil não trouxe o critério quantitativo para a aferição da permuta, tendo dedicado as únicas ressalvas no artigo 533, nada mais.

 

Noutro norte, o Codex reservou à vontade o lugar de pedra de toque das relações civis, sobre a qual se debruçou em vários momentos, seja como requisito de existência e validade (livre e consciente)[25] vocacionada à formação do negócio jurídico, sua interpretação[26], seja para a atribuição de invalidades, quando viciada (capítulo IV, CC).

Com efeito, o negócio jurídico é fruto da autonomia privada das partes, e traduz-se como o acordo de vontades, que surge da participação humana e projeta efeitos desejados e criados por ela, tendo por fim a aquisição, modificação e transferência de direitos.[27]

Não se pode negligenciar, entrementes, o viés liberal da atualidade, sobretudo na seara econômica, na qual se tem o panorama jurídico da lei 13.874/2019, que instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, que estabeleceu o seguinte:

Art. 1º  Fica instituída a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica, que estabelece normas de proteção à livre iniciativa e ao livre exercício de atividade econômica e disposições sobre a atuação do Estado como agente normativo e regulador, nos termos do inciso IV do caput do art. 1º, do parágrafo único do art. 170 e do caput do art. 174 da Constituição Federal.

• 1º  O disposto nesta Lei será observado na aplicação e na interpretação do direito civil, empresarial, econômico, urbanístico e do trabalho nas relações jurídicas que se encontrem no seu âmbito de aplicação e na ordenação pública, inclusive sobre exercício das profissões, comércio, juntas comerciais, registros públicos, trânsito, transporte e proteção ao meio ambiente.
• 2º  Interpretam-se em favor da liberdade econômica, da boa-fé e do respeito aos contratos, aos investimentos e à propriedade todas as normas de ordenação pública sobre atividades econômicas privadas.

– destacou-se –

Adiante, vem a estabelecer a dita lei que são direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, essenciais para o desenvolvimento e o crescimento econômicos do País, observado o disposto no parágrafo único do art. 170 da Constituição Federal: (art.3º)

 

V – gozar de presunção de boa-fé nos atos praticados no exercício da atividade econômica, para os quais as dúvidas de interpretação do direito civil, empresarial, econômico e urbanístico serão resolvidas de forma a preservar a autonomia privada, exceto se houver expressa disposição legal em contrário;

Não há como afastar a vontade, pois, como elemento decisivo na seara civil.

Logo, distante de traduzir-se em mera questão matemática, o que sobreleva apurar na lavratura do instrumento adequado, se uma compra e venda ou uma permuta com torna (e mera complementação de valores por bens diversos de pecúnia) é, como elemento determinante e aliado à autonomia dos contratantes, justamente, a vontade das partes, podendo-se valer o tabelião das sugeridas balizas supra para a sua identificação[28].

 

3. Forma de cotação – Tabelionato de Notas

A cotação dos emolumentos devidos pela prática do ato, devido à sua natureza tributária, não comporta a concessão de isenções (salvo por meio de lei) ou, pela mesma razão, quaisquer cobranças indevidas do usuário dos serviços notariais[29].

Ademais, os emolumentos são a retribuição pecuniária por atos praticados pelo Notário e têm como fato gerador a prática de atos do seu ofício (art. 2º, Lei 15.424/2020).

Nesse panorama, não custa lembrar que a lei federal de emolumentos (lei 10.169/2000) estabelece que a fixação do valor daqueles deverá corresponder ao efetivo custo e à adequada remuneração dos serviços prestados, bem como deve levar em consideração a natureza pública e a função social dos serviços notariais e de registro[30].

Desta feita, faz-se premente a detida observância das tabelas de emolumentos para o devido enquadramento dos valores devidos, sendo imprescindível a prévia identificação do negócio jurídico de compra e venda ou de permuta (com ou sem torna), que redundará, portanto, em significativa diferença na cobrança do ato. É o que se passa a enfrentar.

O Código de Normas Mineiro qualifica ambos os atos como de conteúdo financeiro (art. 182, §2º), sendo a esses atos reservada a “técnica de enquadramento” nas faixas de valores mínimos e máximos da tabela própria ao anexo à lei em comento[31], in casu, a tabela 1 – anexo à lei supra indicada, que diz respeito ao Tabelionato de Notas.

Sem maiores repercussões diz respeito à cotação envolvida na compra e venda, cujo valor do enquadramento será realizado no item 4, alínea b, da referida tabela, com base nos critérios lançados no artigo 10, §3º, da multicitada lei estadual.

Quanto à permuta, tem-se situação diversa, que demanda maiores reflexões.

Primeiramente, tem-se a nota IV[32] que determina a cobrança relativamente aos bens de cada permutante, de modo que se deve apurar o valor de cada um dos bens objeto do negócio jurídico de permuta, com base nos critérios supra (art. 10, §3º), e se realizar quantos forem os enquadramentos necessários (em geral dois – um para cada permutante). Como já se pode perceber, na permuta, produzir-se-á aos menos duas cobranças de emolumentos pela prática do ato. É o caso da permuta sem torna.

Dúvida surge na cotação e cobrança dos valores devidos quando há uma compra e venda acompanhada de pagamento em bens diversos do dinheiro em espécie (preço).

Como visto alhures, tal pagamento complementar em bens de natureza diversa do dinheiro não tem o condão de conduzir o negócio ao formato da permuta, se essa não foi a vontade das partes.

Assim sendo, se advogada no presente trabalho que deve ser empregada a cotação pertinente à compra e venda, com a respectiva cobrança dos emolumentos, conforme acima exposto. Se de outro lado fosse, aplicar-se-ia a cotação referente a cada bem permutado, além do valor correspondente ao preço pago. Explica-se.

No caso da interpretação como compra e venda de um imóvel no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), avaliado nos moldes do art. 10,§3º, inc. II, da lei 15.424/2000, no qual se tem um automóvel no valor de R$ 100.000,00, como mero complemento para a aquisição, se apura, na técnica de enquadramento, o valor de emolumentos de R$ 3.735,21 (três mil setecentos e trinta e cinco reais e vinte e um centavos)[33]

Por derradeiro, tem-se a cobrança de emolumentos pela escritura de permuta quando houver saldo em favor de um dos permutantes e essa for, de fato, a vontade captada pelo tabelião e efetivamente manifestada pelas partes contratantes.

Nesse caso, deve ser empregada a cotação alhures lançada para o negócio jurídico de permuta. O que se procede da seguinte forma: Valendo-se da técnica de enquadramento, se realiza uma cotação para cada bem imóvel objeto da permuta, levando-se em conta o maior valor dos bens permutados. Explica-se.

Numa permuta na qual um dos permutantes apresenta como objeto um bem imóvel no valor de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e o outro apresenta um outro bem imóvel no importe de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), deverão ser realizados dois enquadramentos no maior valor, ou seja, R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais), com fulcro no artigo 10, §3º, da Lei 15.424/2004[34]

A eventual torna deverá ser desconsiderada para efeitos de cobrança de emolumentos, porque o negócio jurídico de permuta, fora, de fato, entabulado no importe de R$ 600.000,00 (seiscentos mil reais) e já redunda na cobrança com dois enquadramentos, conforme alhures exposto.

A propósito, confira-se a decisão nº 4457, exarada nos autos nº 0022099-29.2020.8.13.0000, de 22/04/2020, da Corregedoria Geral de Justiça de Minas Gerais, que conta com o seguinte arremate[35]:

PELO EXPOSTO, com a devida venia, posicionamo-nos de acordo com a conclusão da r. decisão nº 1968, proferida pelo MM. Juiz de Direito Diretor do Foro da comarca de Unaí-MG, por seus jurídicos fundamentos, no que tange à cotação dos emolumentos pela lavratura da escritura de permuta nos moldes da consulta “Fale com o TJMG nº 101/2020”, do 1º Tabelionato de Notas de Unaí/MG (Evento nº 3420749), com aplicação do critério da alínea “b”, do número 4, da Tabela nº 1, em relação aos bens de cada permutante, desprezando-se a torna, tendo como parâmetro o valor do bem ou o valor do imóvel para fins de tributo ou o valor de mercado, prevalecendo o que for maior, com fulcro no §3º, do art. 10 da Lei Estadual 15.424/04 c/c o art. 103 do Provimento 260/CGJ/2013.

 

– negritou –se –

 

Desta feita, indene de dúvidas que, em se tratando do negócio jurídico de permuta, que comporta, como visto, bens de diversas naturezas – e independente disso (sejam móveis ou imóveis) a técnica correta para a cotação demanda um enquadramento para cada bem permutado, levando-se em conta o maior valor deles, pois é esse o valor representativo do negócio jurídico em tela.

 

Por fim, como visto alhures, a existência da torna é elementos estranho à cotação, devendo ser negligenciada nesse tocante.

 

 

4. CONCLUSÃO

A abordagem do tema, longe de pacífico, traz à lume a dificuldade de enquadramento, no ordenamento jurídico brasileiro da diferenciação objetiva, na letra da lei, do contrato de compra e venda e da permuta, com ou sem torna.

Vale dizer, ainda, que não há nas referidas tabelas ou mesmo na codificação das Serventias Extrajudiciais Mineira a adoção expressa de algum dos critérios quantitativo ou qualitativo acima indicados para a diferenciação entre os negócios jurídicos. Não se encontra, ainda, nas aludidas tabelas ou mesmo na lei mineira de emolumentos a subsunção desse negócio – expressamente – para tal ou qual enquadramento.

Com visto alhures, a doutrina majoritária brasileira se assenta no critério quantitativo, muito embora à luz da norma posta careça de fundamento legal e traduz-se, com a devida venia, em critério insuficiente para a qualificação do negócio jurídico, sobretudo diante das inúmeras nuanças dos negócios realizados e da constante volatilidade no mercado.

Uma pretensa segurança jurídica transmitida pelas expressões como “maior” ou “menor” valor da coisa dada em permuta ou complementação caem na vagueza do sentido etimológico dessas palavras, sobretudo se confrontadas com o que interessa no negócio jurídico, que é a vontade dos contratantes.

Tal critério quantitativo negligencia, pois, a vontade das partes como requisito de existência e validade do negócio jurídico e o viés liberal: autonomia da vontade potencializada pela lei 13.874/2019. Afinal, negócio jurídico é uma situação jurídica derivada do elemento volitivo (vontade humana), é, pois, um ato jurídico cujo resultado pretendido, desejado, pelas partes, tem nítido cunho de satisfação de interesses privados[36].

O presente trabalho trouxe à baila que o respeito da autonomia privada dos contratantes e circunstâncias mercadológicas, para se fomentar o trafego imobiliário, devem ser interpretadas favoravelmente à vontade das partes pelo tabelião e por todos os demais que atuam nessa seara, como forma de homenagem a postulados constitucionais, inclusive.

Como dito alhures, a entrega de eventuais bens, por si só não desnatura o contrato de compra e venda, devendo o tabelião se embebedar da vontade das partes contratantes e diagnosticar o querer, lavrando o instrumento jurídico efetivamente representante desse vontade, sem apego à critérios meramente quantitativos.

Ora, daí se pergunta: seria dado a cada tabelião avaliar, por si só, o que é maior ou menor valor, amparando-se num critério (supostamente) seguro de quantum, se a vontade das partes aponta em sentido contrário?

Nesse passo, deságua a difícil tarefa de realizar a cotação de forma correta ao usuário dos serviços, de acordo com o negócio jurídico entabulado, tendo em mente que o mero ingresso da complementação de bem diverso de pecúnia em compra e venda não o desnatura e não altera a justa remuneração pelo serviço.

Deve-se atentar o tabelião para que exerce munus social na circulação de riquezas, como instrumento de fomento ao trafego imobiliário, como catalizador, e não como mero freio em interpretações que vindicam a função social do contrato e sua vertente liberal (autonomia de vontade), sobremaneira tendo-se como fundamento da republica federativa do Brasil os valores sociais da livre iniciativa (art. 1º, inc. IV) e como objetivos a construção de uma sociedade livre, justa e solidária e o desenvolvimento nacional (art. 3º, I e II) e numa ordem econômica fundada na livre iniciativa como válvula propulsora da propriedade privada, da sua função social e da livre concorrência. (art. 170, inc. I a III, CR/88).

Como assevera o professor RODRIGUES (2016) [37], trata-se de tarefa árdua, porque o notário trabalha com o Direito em estado bruto, na linha de frente no turbilhão dos acontecimentos da vida social, que tem dinâmica e exigências próprias, cada vez mais complexa e impaciente.

A circulação de riquezas há de ser potencializada, e que não mais se concentra na propriedade física[38], muito pelo contrário, já se decanta a algum tempo que a maior empresa de transporte do mundo não tem nenhum carro e na mesma linha, a maior de hospedagem não tem um quarto sequer[39].

Nessa toada, tem-se o protagonismo negocial do contrato de compra e venda acima esquadrinhado, com bens diversos em seu bojo, de penetração social, fácil compreensão e circulador máxime de riqueza (e bens) e assim o deve ser encarado por todos que participam da cadeia negocial.

Atualmente, aliás, para além da mera circulação de riquezas, o papel das relações negociais consiste em instrumentalizar o contrato em prol de exigências maiores do ordenamento jurídico, como a justiça, a segurança, o valor social da livre iniciativa, o bem comum e o principio da dignidade da pessoa humana[40].

Com efeito, conforme conclui RODRIGUES (2016)[41], quando da investigação da atividade notarial na atualidade o notário cumpre com importante função, de qualificar a autonomia da vontade, tornando-a racional, protegida, real, deve, pois, vivificar o direito à informação de modo a proteger a liberdade contratual dos contratantes.

Na atual quadra, cumpre ao Estado Democrático de Direito o papel de qualificar a ordem social, resguardar a segurança jurídica, que somadas a outros deveres, fomentará o desenvolvimento econômico sustentável que gere empregos,

Não se pode negar, porém que o apoio em mero critério quantitativo – ainda empregado como majoritário na doutrina – traz (uma suposta) facilidade e segurança à qualificação negocial, porém, é critério raso e que contraria frontalmente todo o arcabouço jurídico ora tratado.

Assim sendo, deve o Tabelião encontrar fundamento jurídico para a cotação supra, acolhendo a vontade das partes e avaliando as circunstâncias do negócio, conforme alhures exposto, com o correspondente enquadramento na referida tabela de emolumentos.

Sugere o presente trabalho que se proceda à cotação adotada para compra e venda, para aquele negócio jurídico traga no bojo bens (de qualquer natureza) com caráter meramente complementar para o pagamento – sem apego à parâmetros meramente quantitativos – muito embora se reconheça neste um dos elementos para diferenciação do negócio, conforme alhures exposto.

O tabelião deve, ainda, observância às normas consolidadas para a qualificação (e cobrança) para os negócios jurídicos de compra e venda (com pagamento do preço – exclusivamente via pecúnia), permuta com ou sem torna, nos moldes acima esquadrinhados.

Além disso, se deve prestigiar a vontade das partes como principal condutor para a qualificação do negócio jurídico, além do auxílio dos demais elementos de identificação acima propostos, sem se divorciar, porém, o tabelião, do cuidado para os estratagemas vocacionados a realizar a elusão[42] fiscal do pagamento dos emolumentos.

Há de se recordar, por fim, que é imprescindível a atuação da Corregedoria de Justiça e do Juiz de Direito na interpretação e normatização adequada para os casos que exigem maior indagação[43] e em caso de dúvida, valer-se, o tabelião, do procedimento de dúvida para dirimir as questões pertinentes.

 

5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Código civil argentino Disponivel em https://www.oas.org/dil/esp/Codigo_Civil_de_la_Republica_Argentina.pdf, acesso em 11/08/2020

Codigo Civil Mexicano, Disponível em https://mexico.justia.com/federales/codigos/codigo-civil-federal/libro-cuarto/parte-segunda/titulo-segundo/capitulo-i/#articulo-2250, acesso em 11/08/2020.

Lei 15424/2020 http://www.fazenda.mg.gov.br/empresas/legislacao_tributaria/leis/l15424_2004.html. Aceso em 11/08/2020

Lei 8935/94 disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8935.htm. Acesso em: 11/08/2020

Artigo: Entenda como funciona a permuta de imóveis – SERJUS ANOREG/MG, Acesso em 16/08/2020, Disponível em http://www.serjus.com.br/noticias_ver.php?id=6872

Boletim Eletrônico IRIB – INSTITUTO DE REGISTRADORES DE IMÓVEIS DO BRASIL – Compra e venda. Permuta. Preço – pagamento. Questão esclarece acerca do pagamento do preço estipulado em contrato de compra e venda. Disponível em: https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/compra-e-venda-permuta-pre-ccedil-o-pagamento

Colégio Notarial do Brasil – Entenda o Provimento 88 do CNJ https://www.cnbsp.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=MTg5Njc=. Acesso em 10/08/2020

ALEXANDRE, Ricardo, Direito Tributário – 13 ed. rev. atual. e ampl. Salvador: Editora JusPodivm, 2019.

Amaro, Luciano. Direito Tributário Brasileiro. 11ª ed., revista e atualizada (de acordo com a lei complementar nº118/2005). São Paulo: Saraiva, 2005.

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direito Civil – Teoria Geral, 6ª edição, atualizada pela Lei 11.382/06 (que alterou o Código de Processo Civil e o regime de impenhorabilidade), Rio de Janeiro: Editora Lumen Iuris, 2007

FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Curso de Direito Civil: Contratos. Teoria Geral e Contratos em Espécie. 15ª ed., rev., ampl. e atual. Salvador: Ed. Juspodivm, 2019

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática – 8ª ed. rev. atual. e ampliada. De acordo com o CPC /2015. Salvador: Editora Juspodivm, 2017.

MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: contratos – 2. ed. – Rio de Janeiro : Freitas Bastos Editora, 2017.

RODRIGUES, Marcelo Guimarães. Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial, 2ª ed. ampl. atual. e revista. São Paulo: Atlas, 2016.

[1] Rodrigues, Marcelo (2016), assim apresenta o objeto da função notarial: resulta da individualização dos direitos subjetivos dos particulares, posto que ao notário compete em seu ofício profissional recepcionar ou indagar a vontade das partes, qualificando-a juridicamente com imparcialidade, a partir de um interesse moral ou econômico. Mas, ao individualizar e qualificar tais direitos, alerta o renomado autor, qualifica-os com atributos de certeza e da dinâmica, permitindo que trafeguem com transparência e segurança pelas vias negociais, incrementando o tráfico jurídico e semeando riquezas. (p.493).

 

[2] Nesse sentido, tem-se que é dever dos notários, nos termos do artigo 30 do estatuto dos notários:  VIII – observar os emolumentos fixados para a prática dos atos do seu ofício; e  XI – fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar; E, ainda: assim estabelece a lei geral de emolumentos (Lei 10.169/2000), Art. 2^o Para a fixação do valor dos emolumentos, a Lei dos Estados e do Distrito Federal levará em conta a natureza pública e o caráter social dos serviços notariais e de registro, atendidas ainda as seguintes regras: III – os atos específicos de cada serviço serão classificados em: b) atos relativos a situações jurídicas, com conteúdo financeiro, cujos emolumentos serão fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

 

[3] Art. 20 Sem prejuízo dos indicativos específicos de cada uma das atividades previstas nos capítulos seguintes, podem configurar indícios da ocorrência de crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com ele relacionar-se: XVIII – quaisquer outras operações que, considerando as partes e demais envolvidos, os valores, modo de realização e meio e forma de pagamento, ou a falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar sérios indícios da ocorrência dos crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionarse;

[4] Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 

[5] Artigos 1.195 e 1.197, Provimento 093/2020 – CGJ – Minas Gerais.

 

[6] Art. 5º Os notários e registradores devem avaliar a existência de suspeição nas operações ou propostas de operações de seus clientes, dispensando especial atenção àquelas incomuns ou que, por suas características, no que se refere a partes envolvidas, valores, forma de realização, finalidade, complexidade, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico ou legal, possam configurar indícios dos crimes de lavagem de dinheiro ou de financiamento do terrorismo, ou com eles relacionar-se.

 

[7] A primeira coisa que precisa ser definida na permuta é se haverá torna, que é o nome dado ao valor adicional pago para complementar o montante. Isso porque ela é determinante para a tributação da venda: quando não existe torna, o negócio fica isento no imposto de renda. Isso também é uma boa forma de negociação. “muitas vezes, é mais vantajoso aceitar uma permuta sem torna do que exigir esse pagamento e precisar arcar com o pagamento do imposto.” Ressalta Tarik Faraj, da TRK Imóveis, conforme consta no artigo Entenda como funciona a permuta de imóveis – SERJUS ANOREG /MG, acesso em 16/08/2020, disponível em: http://www.serjus.com.br/noticias_ver.php?id=6872

 

[8] RODRIGUES, Marcelo, op cit, p.485

 

[9] Vale transcrever nesse tocante o entendimento da Corte Superior (STJ), quando do julgamento do RESP 1.733.560/SC, de 21/11/2018, estratificado da seguinte forma: “… 3. A Corte a  quo  interpretou  corretamente  o  art.  533  do  CC, porquanto o contrato  de  troca  ou  permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária  ao  contrato  de  compra  e  venda,  pois não haverá, na maioria  das  vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu  livro  Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para  quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais   líquidos   ocorridos   entre  duas  datas  legalmente predeterminadas.”

 

[10] Nesse passo, note-se que a compra e venda somente foi implementada a partir do momento em que a moeda se apresentou, efetivamente, como um valor universal, passível de circulação. Houve rompimento, portanto, do aspecto rem por rem (coisa por coisa) para ganhar a feição rem pro petio (coisa por dinheiro), nos ensinamentos de FARIA e ROSENVALD (2019) p. 692.

[11] Nesse sentido, tem-se os ensinamentos da doutrina abalizada: Dessa forma, o contrato de permuta não se converte em compra e venda pelo simples fato de uma das partes complementar com dinheiro a coisa concedida em troca, a fim de alcançar equivalência no negócio jurídico. (p.791) Alertam, ainda, para o fato de que trata-se de operação absolutamente corriqueira e usual, a reposição em dinheiro, diante da dificuldade de se permutarem bens rigorosamente de valores idênticos.

 

[12] FARIAS E ROSENVALD, op cit.

 

[13] Conforme ensina a doutrina de MELLO (2017): Nem sempre as coisas trocadas possuem o mesmo valor, razão pela qual a parte contratante que recebe a coisa de menor valor, geralmente, recebe uma toma (reposição ou volta) em dinheiro daquele que ficou com a coisa de maior valor. Daí a pergunta: qual o valor da troca? De acordo com o referido doutrinador dois sistemas se notabilizam nessa seara. O primeiro estabelece que será o contrato de troca ou de compra e venda a depender da circunstância da torna se maior ou menor do que o valor da coisa objeto do negócio. O segundo sistema tem como o valor de reposição não um único critério para diferenciar o contrato, devendo ser levado em conta a intenção das partes.  (p.251).

 

[14] Conforme destacam FARIAS E ROSENVALD, op cit., a maioria dos civilistas brasileiros se apoia na norma inserta no Código Civil Mexicano e Argentino. Por oportuno, cumpre trazer á baila a redação dos dispositivos das codificações alienígenas, respectivamente: Seção 2250 . Se o preço da coisa vendida tiver que ser pago parte em dinheiro e parte com o valor de outra coisa, o contrato estará à venda quando a parte do dinheiro for igual ou superior à paga com o valor de outra coisa. Se a parte em dinheiro for menor, o contrato será trocado. E Argentino: Art.1356.- Si el precio consistiere, parte en dinero y parte en otra cosa, el contrato será de permuta o cambio si es mayor el valor de la cosa, y de venta en el caso contrario.

 

[15] Disponível no Boletim Eletrônico – Compra e venda. Permuta. Preço – pagamento. Questão esclarece acerca do pagamento do preço estipulado em contrato de compra e venda. Disponível em: https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/compra-e-venda-permuta-pre-ccedil-o-pagamento. Acesso em: 18/08/2020.

 

[16] Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: I. omissis. II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

 

[17] Conforme preleciona Luciano Amaro em seu clássico Manual: A constituição não cria tributos; ela outorga competência tributária, ou seja, atribui aptidão para criar tributos.  Vindo a afirmar que, com base na moldura constitucional do tributo, a efetiva criação depende do exercício da competência atribuída, fazendo atuar o mecanismo formal hábil à instituição do tributo: a lei. (p.99)

 

[18] Dispõe o Código Tributário Nacional que: art. 38 A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

 

[19] O citado decreto estabelece que: Art. 10 – Nas declarações de transações com natureza de permuta entre imóveis situados no Município de Belo Horizonte, apurar-se-á o valor dos bens dados em permuta pelo adquirente declarante, acrescido de eventual torna, valor que constituirá a efetiva base de cálculo, caso superior ao valor declarado, nos termos do art. 5º da Lei nº 5.492, de 1988. Parágrafo único – Nas permutas entre imóveis situados no Município de Belo Horizonte é obrigatória a informação do bem dado em permuta pelo adquirente declarante.

 

[20] Lei 5492/88 – Institui o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso “Inter Vivos e Decreto 17.026/2018 – Regulamenta a Lei nº 5.492, de 28 de dezembro de 1988, que instituiu o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos – ITBI. Disponível em: https://www.cmbh.mg.gov.br/. Acesso em: 25/08/2020.

 

[21] EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – MANDADO DE SEGURANÇA – PERMUTA DE LOTES POR UNIDADES IMOBILIÁRIAS A SEREM CONSTRUÍDAS – ITBI – BASE DE CÁLCULO – VALOR VENAL DO IMÓVEL COMO SE PRONTO ESTIVESSE – DESCABIMENTO – SÚMULAS 110 E 470, DO STF – RECURSO PROVIDO. – Para o deferimento do pedido liminar em sede de mandado de segurança, é necessário que o impetrante demonstre o preenchimento concomitante dos dois requisitos estabelecidos no art. 7º, inciso III, da Lei n. 12.016/09, quais sejam, o fumus boni iuris e o periculum in mora.
– A base de cálculo do ITBI incidente sobre a permuta de lotes por unidades imobiliárias a serem construídas deve ser o valor venal do imóvel e não o valor das unidades imobiliárias como se prontas estivessem, uma vez que o que se transfere é o terreno no estado em que se encontra e não a unidade imobiliária autônoma. – Presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida liminar, em sede de mandado de segurança, deve ser reformada a decisão proferida em primeira instância no tocante ao pleito de retificação dos lançamentos atinente à permuta realizada entre a incorporadora e as pessoas físicas.  (TJMG –  Agravo de Instrumento-Cv  1.0000.19.109918-3/001, Relator(a): Des.(a) Maurício Soares , 3ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 23/04/2020, publicação da súmula em 28/04/2020). Confira-se, ainda, o teor da Súmula 110, STF: O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada apelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno e da Súmula 470 STF: O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de compra e venda.

 

[22] Conforme entendimento já consolidado no e. Superior Tribunal de Justiça: “Esta Corte de Justiça já se manifestou no sentido de que o contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, em regra, auferimento de receita, faturamento ou lucro. Precedentes: AgInt no REsp. 1.796.877/SC, Rel. Min. FRANCISCO FALCÃO, DJe 11.12.2019; AgInt no REsp 1.754.618/SC, Rel. Min. OG FERNANDES, DJe 17.10.2019; REsp. 1.733.560/SC, Rel. Min. HERMAN BENJAMIN, DJe 21.11.2018. AgInt no REsp 1737467 / SC”
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL
2018/0096625-5.Relator: Ministro NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO. PRIMEIRA TURMA. Data do julgamento: 08/06/2020. Data da publicação: 16/08/2020.

 

[23] Assim estabelece o Código Civil pátrio: Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

 

[24] Nesses casos, aliás, decide-se pela retomada do status quo, ou seja, pela devolução do bem ao permutante, conforme o seguinte aresto do e SJT: “6. É certo que “em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação – uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício – não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse”. Todavia, “o deferimento fica condicionado às exigências do  § 2º do art. 40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de eventuais terceiros  interessados”, que “deverão ser comunicados do decidido, podendo essa comunicação ser feita extrajudicialmente, em cartório” (REsp 489.281/SP, Rel. para acórdão Min. SÁLVIO DE FIGUEIREDO. TEIXEIRA, DJ de 15.03.2003). AgRg nos EDcl no REsp 1107117/SC AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL
2008/0267297-9. Relator: Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS). TERCEIRA TURMA. Data do julgamento: 22/02/2011. Publicação: DJe 28/02/2011.

 

[25] Destaca a doutrina de FARIAS E ROSENVALD, op cit, que muito embora a doutrina não seja pacífica quanto aos elementos existenciais do negócio jurídico é possível identifica-los como sendo: o agente, o objeto, a forma e a vontade exteriorizada conscientemente (p.440), vindo mais a frente afirmar que os requisitos de validade do negócio jurídico, a partir da leitura do artigo 104, CC, são os seguintes: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei; vontade exteriorizada conscientemente, de forma livre e desembaraçada. (p.442).

 

[26] Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

 

[27] FARIAS E ROSENVALD, op cit, p.426.

[28] Não custa lembrar que, conforme preceitua o artigo 5º, da Lei de introdução às norma do direito brasileiro: Art. 5^o  Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

 

[29] Assim, nos termos da lei estadual mineira 15.424/2000 Art. 16.  É vedado ao Notário e ao Registrador: I – cobrar do usuário quantias não previstas nas tabelas constantes no Anexo desta Lei, ainda que sob fundamento de analogia; VII – cobrar valores maiores que os previstos nas tabelas constantes no Anexo desta Lei;

[30] Como destaca LOUREIRO, op cit: os emolumentos concernentes aos serviços notariais e registrais possuem natureza tributária, qualificando-se como taxas remuneratórias de serviços públicos, e por isso sujeitam-se, quer no que concerne à sua instituição e majoração, quer no que se refere à sua exigibilidade, ao regime jurídico-constitucional pertinente a essa modalidade de tributo vinculado, notadamente aos princípios fundamentais que proclamam, dentre outras, as garantias da reserva de competência impositiva, da legalidade, da isonomia e da anterioridade.” Portanto, os emolumentos têm suas regras gerais previstas em lei federal (Lei 10.169/2000) e as normas específicas são disciplinadas nas leis estaduais. De acordo com a Lei 10.169/2000, cabe aos Estados e ao Distrito Federal a fixação do valor dos emolumentos relativos aos atos praticados pelos respectivos serviços notariais e de registro, mas esse valor deve corresponder ao efetivo custo e à adequada e suficiente remuneração dos serviços prestados. Os valores dos emolumentos devem constar de tabelas acessíveis ao público e para sua fixação, devem ser levados em consideração a espécie de ato notarial e de registro e seu conteúdo, isto é, se são relativos a situações jurídicas sem ou com conteúdo financeiro. No que tange a esses últimos, os emolumentos são focados mediante a observância de faixas que estabelecem valores mínimos e máximos, nas quais será enquadrado o valor constante do documento apresentado ao tabelião ou registrador. (p.97)

 

[31] Art. 10.  Os atos específicos de cada serviço notarial ou de registro, para cobrança de valores, nos termos das tabelas constantes no Anexo desta Lei, são classificados em: I – atos relativos a situações jurídicas sem conteúdo financeiro; II – atos relativos a situações jurídicas com conteúdo financeiro e valores fixos, ou fixados mediante a observância de faixas que estabeleçam valores mínimos e máximos, nas quais enquadrar-se-á o valor constante do documento apresentado aos serviços notariais e de registro.

 

[32] Nota IV – À escritura de permuta aplicar-se-á o critério da alínea “b” do número 4 desta tabela em relação aos bens de cada permutante, fornecendo a serventia notarial os traslados necessários

 

[33] Valor que se apresenta sem a incidência do valor devido a título de ISSQN pelas Serventias Extrajudiciais, cuja instituição do tributo compete a cada ente municipal, além de eventuais arquivamentos e autenticações referentes à prática do ato. Cotação realizada conforme tabela disponível em https://recivil.com.br/wp-content/uploads/2020/05/tabela01_2020_sem_issqn.pdf. Acesso em: 15/08/2020.

 

[34] Art. 10 – Os atos específicos de cada serviço notarial ou de registro, para cobrança de valores, nos termos das tabelas constantes no Anexo desta Lei, são classificados em: § 3º – Para fins de enquadramento nas tabelas, relativamente aos atos classificados no inciso II do caput deste artigo, serão considerados como parâmetros os seguintes valores, prevalecendo o que for maior, observado o disposto no § 4º deste artigo.

 

[35] Disponível em: https://bd.tjmg.jus.br/jspui/bitstream/tjmg/11164/1/SEI_0022099_29.2020.8.13.0000.pdf. Acesso em: 18/08/2020. Na mesma direção, confira-se também: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA INVERSA. EMOLUMENTO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DO NEGÓCIO JURÍDICO. O valor do emolumento a ser cobrado pelos serviços notariais e de registro é o maior dentre aqueles elencados no artigo 10 da Lei Estadual n.º 15.424/04. Recurso conhecido e não provido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0611.08.029256-2/001 – COMARCA DE SÃO FRANCISCO – APELANTE(S): ENEIDA MAGALHÃES CAETANO – APELADO(A)(S): OFICIAL CART REG IMÓVEIS SÃO FRANCISCO – RELATORA: EXMª. SRª. DESª. ALBERGARIA COSTA. Data do julgamento: 14/01/2010. Data da publicação: 02/02/2010.

[36] FARIAS e ROSELVAND, (2006) op cit, p. 428.

[37] RODRIGUES, Marcelo, op cit, p.494).

[38] Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald, p 233

[39] Revista ISTOÉ DINHEIRO. Disponível em: https://www.istoedinheiro.com.br/noticias/mercado-digital/20150904/quem-tem-medo-uber-whatsapp-cia/295998. Acesso em: 14/08/2020.

[40] Op cit. p.233

[41] Op cit p. 508

[42] Conforme destaca ALEXANDRE, Ricardo (2019): Os casos denominados pela doutrina de elusão fiscal (elisão ineficaz), o contribuinte simula determinado negócio jurídico com a finalidade de dissimular a ocorrência do fato gerador. Trata-se, portanto, de um ardil, caracterizado pelo que se chama de abuso de formas, pois o sujeito passivo adota uma forma jurídica atípica, à rigor lícita, com o escopo de se ver livre artificiosamente da tributação. (p.352)

 

[43] Art. 30, inc. XIII e XIV, c/c art. 37 da lei 8.935/1994 e art. 19, inc. XIII e XIV e art. 150 e seguintes, do Provimento 093/2020.