PERMUTA OU COMPRA E VENDA?
O proprietário do terreno contratou transferi-lo ao incorporador, recebendo em contrapartida um apartamento no edifício a ser feito no local, atribuindo-se igual preço ao lote e à unidade futura, sem envolver dinheiro.
Permuta, ou compra e venda?
Para interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes, dando forma legal ao contrato, buscaram o socorro de dois notários.
O primeiro elaborou um contrato de compra e venda, pelo qual o proprietário alienava uma fração ideal do terreno ao incorporador, pelo preço de tanto, a ser pago não em dinheiro, mas em área construída no próprio local, às custas do construtor, reservando fração de terreno correspondente à unidade futura.
No aspecto tributário, informou ter recolhimento de ITBI sobre a fração transferida ao incorporador, não devendo incidir sobre o imóvel futuro.
O segundo tratou o ato como permuta, pela qual o proprietário transferia todo o lote ao incorporador, que por sua vez se obrigava a construir um prédio no local, às suas expensas, dando em troca uma unidade futura, não havendo torna ou reposição de valores, em razão da equivalência.
Consignou que uma vez registrada a incorporação, e concluída a obra, se faria uma nova escritura, de contraprestação da permuta, pela qual se daria a transmissão definitiva do apartamento, individualizado.
Quanto ao ITBI, referiu que o pagamento se dava no ato da escritura, com relação ao terreno, devendo ser pago pela transmissão do apartamento na contraprestação da permuta, pelo fato de não ter ainda existência jurídica.
Permuta e compra e venda, assim como outros negócios jurídicos, se acham elencadas entre as diversas espécies de contratos, no Código Civil brasileiro, cada qual se amoldando ao negócio tipo, e por isso é fundamental saber distingui-las.
Ainda que à troca sejam aplicadas as disposições referentes à compra e venda, conforme art. 533, não se pode confundir os institutos, que são diferentes.
Permuta, ou compra e venda?
A solução dada pelos dois tabeliães foi diametralmente oposta, havendo equívoco por parte de um deles. Embora isso, se percebe haver qualificação positiva dos títulos no registro de imóveis, por qualquer das formas, ao menos em alguns serviços. Novo equívoco, certamente.
A resposta correta pode ser dada desde os tempos do escambo, comum entre os povos primitivos, mas nos dias atuais é fácil encontrá-la na melhor doutrina, farta e elucidativa.
Havendo interesse, basta procurar.
Prezado Sr. José Leal, boa tarde. Primeiramente, quero agradecer pela matéria postada. Tenho um caso em que o Tabelião lavrou Escritura de Venda e Compra, atribuindo um valor “X”, mas com pagamento futuro em lotes a ser efetuada pela compradora. Agora, após o loteamento registrado, temos que efetuar a transferência desses lotes em favor da vendedora como contraprestação dessa Escritura. Acontece, que o ato lavrado pelo Tabelião, a meu ver, não foi o correto, visto que não houve o pagamento do valor atribuído na Escritura e sim uma permuta, como o Sr. bem explica na matéria acima. Como devemos proceder nesse caso? Será possível lavrar Escritura Pública de Contraprestação ou Dação em Pagamento?. Atenciosamente.
Caro Luciano, pois é, às vezes um negócio tão simples, denominado troca desde tempos primitivos, hodiernamente passa a ser chamado compra e venda, em nada refletindo a realidade negocial.
Compra e venda, definida no Código Civil brasileiro, exige preço em dinheiro, e não é possível que os operadores do direito ignorem a lei, especialmente aqueles que são profissionais na alaboração de contratos.
Para piorar, também se entabulam contratos de permuta com pagamento a ser dar por dação.
Ora, dação em pagamento é modo extintivo de contratos, não de formação. Sobre isso escrevi com o título “Dação em pagamento – uso equivocado”, que podes ler aqui no próprio blog notarial.
No seu caso, e embora constrangido por parecer crítica aos contratos elaborados por colegas de profissão – em verdade a intenção é unicamente colaborar no sentido de que se preste um trabalho mais profissional, técnico e que atinja seus objetivos – acredito que deva ser feita uma escritura de contraprestação de permuta, nela própria retificando a escritura de origem, que foi incorretamente denominada compra e venda.
Prezado José Hilder, acabei chegando ao seu post antigo (dação em pagamento – uso equivocado) através desse post aqui. Depois de tentar ler todos os inúmeros comentários postados naquele (o que sempre é maravilhoso, de bastante aprendizado, em suas postagens), fui procurar o seu artigo no Diário das Leis sobre Incorporação Imobiliária e Instrumentalização do Negócio Jurídico – Aspectos Controvertidos. Já estava animada com a leitura quando percebi que não poderia continuar por não ser cadastrada. Seria possível encaminhar o artigo completo por email? Agradeço a gentileza!
Dr, Seria possivel me encaminhar seu respectivo artigo em meu email.