O novo CPC incluiu o art. 216-A na Lei 6.015/73, regulando a possibilidade de requerimento de reconhecimento de usucapião diretamente no registro imobiliário, denominando-o “usucapião extrajudicial”.

A alteração legislativa merece aprofundado estudo. Contudo, neste blog, o que pretendo é traçar apenas brevíssimas considerações, especialmente sobre a atuação notarial, e suscitar debates.

Como se verifica, o procedimento tramitará sob a presidência do registrador imobiliário, mas um dos documentos que deve instruir o pedido é uma ata notarial (inciso I do art. 216-A da Lei 6.015/73).

Não há dúvida que a lei, apesar de suas imperfeições, prestigia a atividade notarial e registral, no contexto da desjudicialização.

A primeira questão que se coloca diz respeito à vigência da alteração da Lei 6.015/73. 

O novo CPC entrará em vigor um ano após a sua publicação, ocorrida em 17/03/15. A cláusula de vigência se refere a “este código”, o que leva alguns doutrinadores a sustentar que a alteração da Lei 6.015/73 já está em vigor. Para o tabelião, penso ser irrelevante a discussão, pois nada obsta que, desde já, lavre as atas notariais que servirão para instruir os pedidos de reconhecimento extrajudicial de usucapião. As atas, documentando a “existência e o modo de existir de algum fato (art. 384 do novo CPC)”, já podiam ser lavradas antes mesmo da inclusão do art. 216-A à LRP. Ao registrador, que presidirá o procedimento, caberá analisar se presentes os requisitos para reconhecimento do (a) usucapião, e dentre os documentos estará a ata notarial, não a podendo recusá-la por ter sido lavrada antes da vigência do novo CPC, caso entenda que a vigência da alteração da LRP coincide com a do novo diploma processual civil. 

Quanto ao tabelião que lavrará a ata, embora a escolha seja livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio (art. 8º da Lei n. 8.935/94), na hipótese da ata notarial, que visa atestar “a existência e o modo de existir de algum fato (art. 384 do novo CPC)”, o tabelião que não tiver atribuição para praticar atos no local da situação do bem, terá enorme dificuldade de realizar de modo adequado seu trabalho, especialmente por estar impedido de praticar atos de ofício fora do local onde exerce a delegação (art. 9º da Lei n. 8.935/94). A ata deverá conter as informações que forem do conhecimento do tabelião, e que sirvam para atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, bem como fatos relativos à existência de acessões que indiquem a utilização do imóvel para moradia ou o uso do mesmo em cultivo pelo requerente. No entanto, vejo que a atribuição do tabelião não se restringe à ata notarial, pois a colheita de declarações de testemunhas sobre a posse, esclarecendo sobre o título da mesma, tempo, condições de exercício, e o que mais for relevante, é de extrema importância, e deve se dar por meio de escritura declaratória. 

Arregimentada a documentação, nela incluída a ata notarial e eventual escritura declaratória, o pedido deve ser apresentado ao registro imobiliário, onde tramitará. 

Superada a fase notarial, o requerimento encontrará, com enorme possibilidade, sérios entraves no registro imobiliário, já que a lei exige a concordância dos “titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes” (inciso II do art. 216-A). Caso tais interessados não tenham assinado a planta e o memorial descritivo, o registrador deverá notificá-los “para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância” (§ 2º do art. 216-A). Ora, obter o consentimento como determinado pela lei pode inviabilizar completamente o instituto, especialmente se, notificados os interessados, seu silêncio for interpretado como discordância. 

Fiel ao objetivo deste breve texto, ressalto que: a) as funções notariais e registrais foram amplamente valorizadas, pois aos profissionais de direito que as exercem foram conferidas as atribuições de instruir e apreciar requerimentos de usucapião, que encerram algumas importantes dificuldades, já que deve ser observado não só o procedimento, mas principalmente se foram preenchidos os requisitos para reconhecimento do usucapião, na espécie requerida; b) apesar do avanço, a lei cometeu alguns equívocos, dentre eles o mau delineamento da atuação do tabelião no procedimento, e a previsão de exigências que praticamente inviabilizarão a efetividade do instituto, ou pelo menos reduzirão consideravelmente seu alcance. Seria de bom alvitre que fossem revistas algumas disposições, para que se atinja o fim almejado com o novel instituto.