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As criptomoedas e o mercado imobiliário
Por Wendell J. F. Salomão e Felipe Valente
Para iniciarmos, se faz importante uma breve explicação do que são as Criptomoedas, entender esse mundo novo a nível mundial, cujo nome é genérico para moedas digitais descentralizadas, criadas em uma rede blockchain a partir de sistemas avançados de criptografia que protegem as transações, suas informações e os dados de quem transaciona.
Ou seja, são moedas digitais porque, diferentemente do real, do dólar e de outras moedas que podem ser tocadas, elas só existem na internet, no mundo digital. Sabemos que são verdadeiras, mas não conseguimos toca-las, pega-las, com as mãos – muito menos, fazer o que fazemos há séculos que é guardá-las na carteira, no cofre, no carro, ou embaixo do colchão, exceto se coloca-las num dispositivo denominado Token, que você poderá guardar e/ou armazenar, no modo Off-Line.
Utilizamos o termo “descentralizadas” porque não existe um órgão, um setor, um país, ou governo responsável por emitir, contar, controlar, intermediar e autorizar emissões de moedas, movimentações, transferências e outras operações. Quem faz isso são as próprias pessoas, ser humano independente, ou seja, os próprios usuários com atuação de uma rede denominada blockchain.
Foram criadas em uma rede blockchain porque é essa tecnologia que está por trás das criptomoedas, atualmente, diga-se de passagem considerada uma das mais seguras mundialmente analisada. Basicamente, blockchain é um sistema que permite o envio e o recebimento de alguns tipos de informações, valores, transações, operações, pela internet em qualquer lugar do mundo. São códigos gerados em pedações online que carregam informações conectadas, como blocos de dados que formam uma corrente, espécie de quebra cabeças, o que dificulta as invasões ou modificações e por isso o nome de “corrente de blocos”.
O blockchain garante a segurança do sistema de criptografia, possibilitando a emissão, informações, negócios, e as transações de moedas virtuais de forma mais segura, quando seguidos os passos e feito corretamente, vindo dessa tecnologia o nome criptomoeda.
Como, por exemplo, são feitas transações financeiras, registros e os dados de pessoas que participam dessas transações.
Com o crescimento exponencial a nível mundial, as empresas, investidores, têm se interessado por receber criptomoedas como forma de pagamento, chegando inclusive até o mercado imobiliário. Mas a volatilidade é um ponto contra esse tipo de uso.
Essas moedas virtuais, só vão existir na internet, não sendo possível guardar na conta corrente, corretoras comuns ou em cofres, apenas em carteiras digitais (Wallet) específicas e que ficam dentro das Exchanges (corretoras de criptomoedas).
Essas criptomoedas surgem por meio de mineração feita no blockchain.
E quem contribui para a criação dessa blockchain, acaba recebendo o pagamento em criptomoedas que passam a estar disponíveis para circulação. Elas são negociadas diretamente nas Exchanges e também via fundos de investimentos ou ETFs a partir de corretoras de investimentos.
Aprofundando mais um pouco, o Blockchain é uma tecnologia de cadeia de blocos de informações, como dito acima, é uma espécie de livro contábil público, armazenado na rede e que funciona como um banco de dados que armazena de forma segura e transparente tudo que é colocado nele, não sendo possível fazer alterações, somente novos registros, ganhando muita relevância pelo auto índice de segurança e ações contra fraudes.
Considerando o blockchain é descentralizado (termo usual acima delineado e utilizado no meio das criptomoedas), para um registro ser feito na cadeia é preciso que todos os computadores da rede aprovem as informações, juntando e formando um bloco, que é registrado para sempre na cadeia.
Portanto, a mineração para formação do bloco é que cria as criptomoedas.
As informações ficam no chamado pool de mineração esperando para serem inseridas na formação de um bloco.
Dentro da rede de computadores, apesar de todos precisarem autenticar uma transação, apenas um é necessário para formar um bloco que será inserido na cadeia junto com os outros.
São blocos dos computadores, que vão se encontrando á partir da compatibilidade, juntando as informações para formar um bloco, que encontra uma espécie de digital (hash11) que deverá ser compatível com o bloco anterior, e formado o bloco, registrado na cadeia e o computador recebe uma quantidade de criptomoedas pelo trabalho.
Esse método de mineração é chamado de proof of work (prova de trabalho), e é usado para minerar Bitcoins.
Outras criptomoedas utilizam métodos diferentes, que necessitam de menos poder computacional. Um deles é o Proof Of Stake (prova de participação), onde os operadores comprovam que possuem uma certa quantidade de ativos antes de ser liberada a mineração de novas moedas.
Esse assunto é muito especifico, e mesmo em alto crescimento, as pessoas (população) ainda desconhecem a forma de trabalho. Inicialmente as criptomoedas tinham a função de servir como pagamento para mineradores na blockchain e atualmente, com o crescimento das negociações, elas podem ser vistas como meio de troca, sendo utilizadas para a compra de produtos e consumo de serviços, até chegarmos nos imóveis.
É importante sinteticamente falarmos das vantagens e riscos de investir em criptomoedas: A) Vantagens: 1) Alto potencial de rentabilidade. 2) Diversificação da carteira de investimentos. 3) Fácil acessibilidade para investimento. 4) Crescimento da popularidade. 5) Segurança da blockchain. 6) Privacidade. B) Desvantagens: 1) Alta volatilidade. 2) Alvo constante de golpes e fraudes. 3) Falta de regulamentação dos governos.
A pandemia inegavelmente trouxe várias novidades para o mercado imobiliário, que ficou mais sólido e forte com a crise do coronavírus, trazendo a tona a adoção da criptomoeda.
Com a necessidade de isolamento social trazido pela pandemia, deixando as pessoas mais ociosas e em seus lares, fez com que o olhar mais atencioso para seu espaço íntimo ampliasse todos os nichos digitais relacionados aos imóveis, desde a decoração até os investimentos.
Dando espaço então a criptomoeda como um amplo e versátil ativo digital que pode beneficiar tanto investidores, cartórios, compradores, proprietários e locatários quanto corretores e imobiliárias.
A partir dos conceitos acima, com a criptomoeda já é possível realizar diversas transações, como comprar ou alugar um imóvel, distribuir ROI entre franquias imobiliárias, usar como caução de aluguel, investir no mercado imobiliário e comprar e vender criptoproperties, que são uma verdadeira evolução do contrato de propriedade, na medida em que garante ao seu possuidor o direito sobre bens móveis ou imóveis.
Atenção aos seis passos para uma transação segura de criptomoedas:
1. Requisição: uma requisição de transferência é feita por um usuário à rede. Suponha que você gostaria de comprar um imóvel, e vai pagar por criptomoeda. O vendedor fornece a você o endereço dele, você insere o destinatário e a quantidade de criptomoedas necessárias para realizar o pagamento;
2. Verificação: Para verificar se a transação é válida serão considerados dois parâmetros: se você possui saldo suficiente e se a chave privada usada para movimentar seus fundos é válida ou não. Esse é um processo bem rápido, que demora poucos segundos;
3. Adição a um bloco: a transação é juntada a um bloco junto com várias outras, e mineradores irão competir para resolver o quebra cabeça daquele bloco, buscando uma recompensa de novas criptomoedas criadas para o vencedor sendo possível visualizar esse processo de adição de transações a um bloco nos sites das corretoras;
4. Adição do bloco ao blockchain: uma vez que algum minerador tenha resolvido o quebra cabeça, o bloco é adicionado à sua versão do blockchain, que será transmitida aos outros participantes da rede criptomoeda escolhida, que atualizarão sua versão do blockchain com a versão mais longa sendo transmitida. O quebra cabeça de cada bloco é criado a partir de um código, e sua dificuldade é proporcional ao poder de computação da rede criptomoeda no momento de criação – contudo, o código cria um quebra cabeça que demora, em média, 10 minutos para ser resolvido. Ou seja, a cada cerca de 10 minutos um bloco é adicionado à rede. Essa é a primeira confirmação da transação;
5. Adição de próximos blocos: uma vez que aquele bloco tenha sido aceito como válido, a rede irá competir pela solução do próximo. A cada bloco subsequente que é adicionado à rede, a transação tem mais uma confirmação.
6. Geração do código HASH de confirmação: Transações com criptomoedas são confirmadas através da Blockchain, uma cadeia de blocos, que funciona como um livro contábil, registrando-as com a quantia de cripto, quando foi feita, o endereço de origem e o de destino. Toda transferência de criptomoedas gera um código único quando ela é confirmada na blockchain. Com esse código é possível verificar se a transferência foi de fato realizada. Esse código é conhecido como hash da transação ou ID da transação (TX ID).
Cuidado, pois o tempo de demora de uma transação pode ser de uma á quatro horas. Atente-se á mecanismos de agilidade nas transações, porem exigem um custo, um aporte financeiro, para que isto ocorra.
Uma vantagem é a eliminação das taxas de intermediação, então a criptomoeda torna as transações bem mais econômicas, reduzindo também ainda mais a burocracia, pois também é distante do controle do governo.
Por fim, podemos dizer uma outra vantagem que os usuários ainda contam com um sistema de cashback, uma modalidade que ganha cada vez mais força entre diversos bancos digitais, refletindo a grande tendência global da economia compartilhada.
Vamos avançar? Pois bem, hoje em dia já é possível transformar um imóvel em um ativo digital, criando tokens e ofertando em plataformas específicas e com isso, várias imobiliárias estão apostando na novidade para ganhar visibilidade e estimular a geração de novos negócios.
Já existe no mercado uma dezena de imobiliárias que aceitam Bitcoin, a primeira criptomoeda criada em 2009, com iniciativas nacionais e internacionais.
Agora precisamos nos atentar á aquisição da propriedade em si no Brasil.
Para relembrarmos um pouco a historia do plano econômico brasileiro, quem nasceu no final dos anos 1990 não acompanhou os desdobramentos acarretados por uma troca de moeda no Brasil, que afetou não só a economia, mas a vida cotidiana das famílias brasileiras. A implantação da nova moeda, o Plano Real, que completou 20 anos em 2014, buscava equilibrar a inflação no período e iniciar um novo ciclo de desenvolvimento econômico.
No início daquela década, o Brasil vivia um cenário econômico de superinflação. Por atingir valores altos, a inflação chegou a ser apelidada de “dragão” e atingiu seu ápice em 1993, com 2700%, segundo números do IGP-DI (índice de preços da FGV). A variação nos preços tornou famosa a máquina de remarcar preços, que etiquetava os produtos com novos valores mais de uma vez por dia, em algumas ocasiões.
Hoje vivemos uma crise político econômica, com inflações, porém com estabilidade comparada aos anos 90.
O Plano Real sucedeu uma sequência de planos econômicos que não surtiram efeitos e levaram ao aumento da inflação (o objetivo era justamente o contrário), crise de abastecimento nos mercados, demissões, entre outras consequências. Em comum, esses planos, lançados entre os governos dos presidentes José Sarney (entre 1985-1990) e Fernando Collor de Mello (entre 1990-1992), apostavam no congelamento de preços e salários, medida que se mostrou ineficaz contra a inflação.
Em virtude do histórico brasileiro, criou-se um protecionismo da moeda, visando a utilização exclusiva do real para as negociações e comercializações existentes dentro do pais e principalmente nas transações imobiliárias e diferente de muitos países que pode-se transacionar com diversas moedas, e no Brasil é terminantemente proibido.
O protecionismo brasileiro não é recente, e o mesmo está inserido no Código Civil Brasileiro, no artigo 318, que diz: “São nulas as convenções de pagamento em ouro ou em moeda estrangeira, bem como para compensar a diferença entre o valor desta e o da moeda nacional, excetuados os casos previstos na legislação especial.”
O protecionismo é um mecanismo usado pelo governo de proteção as indústrias e o comercio nacional da concorrência externa, fortalecendo a sua moeda, por isso as transações imobiliária são blindadas obrigatoriamente pelo uso da moeda nacional, o real, que está incluso também no Provimento Nº 20/2009, no artigo 294: “Os valores constantes das escrituras públicas serão sempre expressos na moeda legal e corrente do País.” Vale a pena a analise a seguir, de outros países da américa latina, que autorizam a lavratura de escrituras públicas com transações em outras moedas diversa do país de origem, por exemplo uma escritura lavrada no Uruguai, com o pagamento feito em dólares.
Na segunda metade do século XX, o protecionismo começou a perder força. Com o processo de globalização da economia, muitas barreiras alfandegárias caíram e o comércio internacional passou a ser estimulado e ganhou força. Países que se negaram a entrar no comércio internacional, abrindo suas economias, passaram a ter seu desenvolvimento econômico prejudicado.
Nos dias atuais, o protecionismo perde força e é considerado uma prática econômica desleal. A OMC (Organização Mundial do Comércio) regula o comércio internacional, visando combater práticas comerciais protecionistas. Mesmo assim, muitos países ainda usam o mecanismo do subsídio, principalmente na área agrícola, como forma de proteger os agentes econômicos nacionais.
A tecnologia nos mostra, que logo, o Brasil passará por mudanças. Observando o BlockChain, criptomoedas, firma digital, escrituras digitais, assinaturas digitais, e outros seguimentos tecnológicos, notamos que precisamos nos adequar. Vejamos um caso pratico que um Argentino, queira comprar uma propriedade no Brasil, cujo proprietário é Uruguaio. Com a firma digital e a globalização notarial e registral, hoje é possível ás assinaturas da escritura publica sem que essas pessoas saiam de seus respectivos países e cada um utilizando-se da plataforma e-notariado brasileira. Porém, em vários países já é autorizado o pagamento e a venda e compra dos imóveis com qualquer moeda, mas no Brasil, como vimos nos artigos acima, é terminantemente proibido. De que forma iremos concluir essa negociação? Podemos ficar ausente nas negociações mundiais? Será um entrave ao desenvolvimento? O protecionismo perderá ainda mais forças? Devemos nos readequar?
Até a devida regulamentação da legislação, é importante descrever a forma de pagamento na escritura publica, conversão do dia, cambio, código hash, quantidade de cripitomoedas envolvidas, porem, lembrando-se que deverá ser convertido ao valor em reais, cumprindo as formalidades da escritura públicas necessárias e obrigatórias.
Portanto, atualmente os cartórios presenciam as negociações em diversas moedas através dos corretores e contratos entre as partes, e que, convertendo á moeda local – real, dá-se o valor da escritura pública, recolhimento de impostos, bem como declarações de bens e valores.
* Wendell Jones Fioravante Salomão
Escrevente do 4º Tabelião de Notas de Ribeirão Preto/SP. Pós Graduado em Direito Notarial e Registral Imobiliário pela EPD – Escola Paulista de Direito. Pós Graduado em Direito Civil pela Faculdade Internacional Signorelli – RJ, Bacharel em Direito pela Universidade de Ribeirão Preto/SP. Qualificador Registral pela ARPEN/SP. Membro Diretor do IBDFAM/RP. Membro Diretor do Notariado Jovem Brasileiro – CNB. Autor de artigos. Ministro de aulas e palestras nacionais e internacionais. Colunista do CNB/MENSAL. Colunista mensal do Portal Jurídico ADVJUS. Mestre em Direito e Negócios Internacionais – UEA – Espanha. Título de Notário Latina pela UNA – Argentina.
Endereço profissional: Avenida Independência, nº. 1441, Jardim Sumaré – RIB. PRETO/SP. Tel.: (16) 99156-0418. E-mail: wendell@tabeliao.com.br.
*Felipe Valente
Creci 75084 – desde 2007 (15 anos); Administrador e corretor de imóveis, atuando no mercado imobiliário a 27 anos, desde 1995. Diretor Comercial da IMOB LOG (Imobiliária Digital) , atuando no mercado imobiliário de Ribeirão Preto e região. Graduado no curso de extensão em negócios imobiliários pela FAAP, especialista em vendas e gestão comercial.
E-mail: felipevalente.imov@gmail.com / Contato: 16) 99606.4408