O sistema registral brasileiro garante fé-pública, todavia, com presunção relativa, ou seja, pode ser contestada. Noutro norte e com grande superioridade, o sistema registral alemão promove presunção absoluta; isso porque lá existe um eficaz banco de dados de livros fundiários nos quais ficam cadastradas todas as propriedades alemãs e seus proprietários anteriores. Todavia, o Brasil é o 5º maior país do mundo em termos de extensão territorial, enquanto a Alemanha consegue ser menor que o Japão.

O Brasil tem-se empenhado em construir um modelo de registro interligado que possa ser confiável e isso se vê com a criação da Lei de Georreferenciamento (lei 10.267/01), da Central Notarial de Serviços Eletrônicos Compartilhados – CENSEC (Provimento 18/2012, Conselho Nacional de Justiça, CNJ), da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens – CNIB (Provimento 39/2014, CNJ), dentre outras medidas que garantem ampla publicidade.

O clandestinismo jurídico[1], decorrente da ausência de publicidade registral de atos jurídicos que possam afetar o direito de propriedade, acarreta insegurança ao sistema econômico. Assim, faz-se necessária uma adequada profilaxia, interconexão e divulgação dos atos, cadastros e registros jurídicos promovidos pelos serviços notariais e registrais para maior segurança e credibilidade dos negócios jurídicos entabulados no país.

Nessa medida, o mercado imobiliário teve grande expansão nos últimos anos; com isso, a Promessa de Permuta tornou-se uma importante ferramenta jurídica sendo comum nos dias atuais a venda de terreno à construtora que se compromete a construir nele unidades autônomas onde algumas servirão de pagamento do negócio jurídico.

O doutrinador e desembargador do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, Dr. Marcelo Guimarães Rodrigues acrescenta que “o proprietário do terreno vende parte ideal de seu imóvel para a construtora e reserva-se fração ideal surgindo, assim, um condomínio civil”.[2]

Ocorre que a Lei de Registros Públicos (Lei 6015/73) e a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4591/64) são de uma época em que essa modalidade contratual não era comum. Por isso, alguns registradores exigem o prévio registro da incorporação imobiliária ocasionando entrave econômico ao desenvolvimento do mercado imobiliário e ofensa ao princípio da propriedade privada (direito fundamental e natural).

No Código Civil (CC), artigo 421, vigora o princípio da liberdade de contratar que, em observância da função social do contrato, não proíbe a realização do contrato de Promessa de Permuta. Por conseguinte, aplicam-se à troca as questões referentes à compra e venda (artigo 533, CC), com exceções que não incluem a Promessa de Permuta. Ademais, o Supremo Tribunal Federal já decidiu de que ‘os mesmos princípios que regem a execução das promessas de compra e venda de imóveis aplicam-se ao negócio jurídico caracterizado como promessa de permuta’. (RE n. 89.501-9, citado na ‘Revista de Direito Imobiliário’, vol. 6, p.134-135).[3]

Destarte, considerando que a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura, artigo 483, CC, é possível que a permuta de imóvel por unidade autônoma se repute perfeita desde a data da celebração e se resolva se a coisa não vier a ter existência (emptio rei speratae). Além disso, o rol do artigo 167 da Lei 6015/73 não é taxativo e há previsão expressa do ingresso da Promessa de Compra e Venda (artigo 167,I, 18).

Os Tribunais de Justiça de Minas Gerais, Santa Catarina e São Paulo, já possuem decisões que autorizam o registro da Promessa de Permuta de Imóveis, inclusive de contratos particulares. Contudo, nos casos em que o negócio jurídico, irretratável e irrevogável, consubstanciar verdadeiro negócio definitivo, será preciso realizar a lavratura de escritura pública, artigo 108, CC.

Portanto, não há motivos ponderáveis para se obstar o registro da Promessa de Permuta, pois essa inscrição tem por objetivo garantir segurança às relações jurídicas por intermédio da publicidade registral que gerará obrigação de transferir ao outro o domínio do objeto da permuta.

Referências Bibliográficas

BRASIL. 26º Tabelionato de Notas de São Paulo. Blog do 26. CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso de permuta – Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – necessidade de escritura pública – Recurso não provido. Disponível em: http://blog.26notas.com.br/?p=7051. Acesso em 01 de junho 2015.

______. FESECOVI, Federação Nacional das Empresas de Compra, Venda, Locação, Administração, Incorporação e Loteamentos de Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais. Os diferentes sistemas de registros imobiliários. Disponível em: http://www.fesecovi.com.br/index.php/categoria-noticias/79-os-diferentes-sistemas-de-registros-imobiliarios. Acesso em: 01 junho 2015.

______. IRIB. TJSC: É possível o registro de contrato particular de promessa de permuta. Disponível em: http://www.irib.org.br/html/noticias/noticia-detalhe.php?not=633. Acesso em 01 de junho 2015.

RODRIGUES. Marcelo Guimarães. Não há óbice para registro da promessa de de permuta de imóveis. Disponível em: http://www.conjur.com.br/2011-mai-12/nao-obice-registro-promessa-permuta-cartorio. Acesso em 01 de junho 2015.

_____________________________. Tratado de Registros Públicos e Direito Notarial. São Paulo: Atlas, 2014.
 

[2] Ibidem

 [3] Brasil. 26º Tabelionato de Notas de São Paulo. Blog do 26. CSM|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Compromisso de permuta – Negócio jurídico com evidente feição de definitivo – necessidade de escritura pública – Recurso não provido. Disponível em: http://blog.26notas.com.br/?p=7051. Acesso em 01 de junho 2015.